Afwijken van het Bbl op basis van gelijkwaardigheid

Wat betekent afwijken van het Bbl?

In de Woningwet is bepaald dat gemeenten geen privaatrechtelijke rechtshandelingen mogen verrichten die in strijd zijn met het Bouwbesluit (vanaf 1 januari 2024: het Bbl). Dat betekent dat gemeenten bijvoorbeeld bij gronduitgifte in hun koopovereenkomsten geen (strengere) bouwtechnische eisen mogen stellen over onderwerpen waarover al normen zijn opgenomen in het Bbl.

Het staat gemeenten wel vrij om in convenanten met marktpartijen af te wijken van het Bbl als deze afspraken zijn gemaakt vanuit een gelijkwaardige positie. Een gelijkwaardige positie bestaat als de gemeente en de partij waarmee de gemeente een convenant of contract aangaat, vrijwillig verbintenissen met elkaar aangaan. Het aangaan van een convenant biedt dus de zekerheid dat strengere eisen gesteld kunnen worden.

Hoe pas je deze uitzondering toe?

Gemeenten kunnen concrete afspraken over de toepassing van houtbouw opnemen in een convenant dat de gemeente aangaat met relevante marktpartijen in de regio. Een convenant is een schriftelijke overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, intenties en samenwerkingen.

Momenteel hebben veel convenanten een vrijblijvend karakter en bevatten geen concrete resultaten of doelstellingen om te behalen. Om houtbouw effectief te kunnen stimuleren is een concreet en juridisch afdwingbaar convenant nodig. Een convenant krijgt een bindend karakter als daarin concreet te behalen (minimum) resultaten worden opgenomen als resultaatverplichting.

Daarnaast zijn afspraken normaal gesproken bindend. In deals, convenanten en akkoorden is het tegenwoordig gebruikelijk hier uitzonderingen op te maken. Door bijvoorbeeld daarin vast te leggen dat het convenant niet juridisch bindend is en direct opzegbaar zonder gevolgen. Voor een effectieve werking is het van belang om die uitzonderingen niet op te nemen zodat partijen niet zomaar onder verplichtingen uit kunnen komen. Daarnaast is het belangrijk dat alle belangrijke partijen het convenant ondertekenen, zoals: woningcorporaties, (grote) ontwikkelaars, aannemers en advies- en ingenieursbureaus.

Uit de praktijk

Bij de Green Deal Convenant Houtbouw is afgeweken van het Bbl. Dit convenant heeft tot doel om vanaf 2025 door gezamenlijke inspanningen en elkaar aanvullend en versterkend ten minste 20% van de nieuwbouw van woningen in de MRA in houtbouw uit te voeren.

In het convenant genaamd hebben 170 verschillende partijen (het rijk, provincies, gemeenten, kennisinstellingen, vastgoedontwikkelaars, woningcorporaties en marktpartijen) de volgende ambitie ondertekend dat “elk groot nieuwbouw- of transformatieproject (50+ woningen) dat wordt geïnitieerd, zo circulair en conceptueel mogelijk wordt gerealiseerd.” Op een vergelijkbare manier kunnen gemeenten met de belangrijke stakeholders een convenant aangaan waarin partijen zich committeren aan het vergroten van de toepassing van houtbouw bij nieuwe projecten.

Let op! Deze convenanten zijn niet bindend. Er zijn op dit moment nog geen bindende convenanten opgesteld waarmee houtbouw gestimuleerd wordt.

Juridische toelichting

Uit artikel 122 Woningwet volgt dat de gemeente niet langs privaatrechtelijke weg (bouw)regels mag stellen over onderwerpen die al in het Bbl zijn vastgelegd. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat dit verbod niet geldt als de gemeente op basis van gelijkwaardigheid een convenant aangaat (Kamerstukken II 1997/98, 25 823, nr. 3, p. 3) en bevestigd in de rechtspraak in het Didam-arrest.